第92回：契約に盛り込むべき建物状況評価｜不動産投資で中古物件を購入する場合

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記事のポイント

建物状況調査とは、建物の現状を把握するために行われる。
3時間程度で建物の劣化状況や不具合などを検査する。

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改正宅建業法に基づく建物状況調査の取り扱いについて

2018年4月1日に宅建業法が改正され、中古住宅の取引において、建物状況調査（インスペクション）を媒介するかどうかが媒介契約書に記載されるようになりました。必ずしも調査を行う必要はありませんが、宅建業者はどのような調査なのかを理解し、お客様に説明することが必要です。

建物状況調査とは、国土交通省が定める講習を修了した建築士が、建物の基礎や外壁などの主要構造部や、雨水の浸入を防ぐ部分に亀裂や漏水などがないかどうかを調査することです。調査に要する時間は、建物の大きさや状態によって異なりますが、約3時間程度です。

調査は、目視などの非破壊検査により、構造の安全性や日常生活に支障をきたすような劣化の有無を報告するものです。建物の瑕疵の有無の判断や、瑕疵がないことの保証を目的としたものではありません。また、現行法への違反の有無を判断するものではありません。

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媒介契約書

宅建業者に不動産の売買の仲介を依頼する場合の契約です。複数の宅建業者に依頼できる一般媒介と、1社のみの専属専任媒介、専属専任媒介に分けられ、専属専任媒介は契約の相手を自分で探して契約すること（自己発見）を禁止しています。また、一般媒介を依頼する宅建業者を開示する必要がある明示型と、開示する必要がない非明示型がある。

斡旋

調停委員が2者の間に入り、2者間の調停を成功させること。

宅地建物取引業法の改正の目的は何ですか？

法改正の目的は、宅地建物取引業者が建物状況調査実施者と媒介できるかどうかを示すことで、建物状況調査の認知度と実施率を高めることにあります。建物状況調査の実施が広く行われることで、良質な既存住宅の流通が促進される。

検査の内容と実施状況

既存住宅は、新築住宅と異なり、維持管理や老朽化により建物ごとに品質が異なるが、購入希望者が実際の状態を把握することは非常に困難である。

そこで、中古住宅の販売時やリフォーム時に現状を把握するためにインスペクションが実施されます。このとき、建物の劣化や不具合などの状態を検査することを建物状況調査（インスペクション）という。インスペクションを実施する場面は、大きく以下の3つのパターンに分けられます。

建物状況調査（インスペクション）の3つのパターン

既存住宅の売買時や、住宅取得後の維持・管理のための定期的な建物検査など。
日常生活で発生する不具合を補修する際に実施するもの（耐震診断など）
リフォーム前後の住宅の劣化状況や性能を把握するために行うもの

建物状況調査のメリット

建物状況調査の実施により、調査時点の住宅の状況を把握した上で売買等の取引を行うことができ、取引後のトラブルの発生を抑えることができます。

建物状況調査のメリット・デメリット

買主側のメリット
より安心して意思決定ができるメンテナンスの予知がしやすい既存住宅売買瑕疵保険に加入するかどうかの判断基準とすることができる。
買主のデメリット
調査費用がかかる売主の同意が得られない場合、調査ができない。

売主のメリット
引渡し後のトラブル回避競合物件との差別化売主が「既存住宅売買瑕疵保険」に加入できれば、住宅ローン控除の対象であることをアピールできる。
売主のデメリット
測量にかかる費用調査に瑕疵があった場合、マイナス要因が公開されてしまう。