< 第89回：木造住宅の寿命は22年とは限らない【不動産物件の寿命について
記事のポイント
- 住宅ローンで差し押さえられた物件は、競売にかけられる。
- 物件が差し押さえられると、吏員や不動産鑑定士による調査が行われる
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競売の売却代金は債務の返済に充てられる。
住宅ローンを組むと、購入した不動産に抵当権が設定される。借主が返済できなくなると、抵当権者は裁判所に申し立て、担保として不動産を差し押さえます。差し押さえられた不動産は競売にかけられ、その代金が返済に充てられる。
多くの住宅ローンでは保証会社を利用するため、融資を行った金融機関ではなく、保証会社が抵当権者となるケースがほとんどです。
競売開始までの流れ
住宅ローンの返済が滞ると、金融機関から返済の督促状が届きます。督促から数ヶ月間、借り手が返済をしない状態が続くと「期限の利益」を喪失します。
期限の利益を喪失すると、金融機関は融資を保証会社に譲渡し、保証会社は融資を金融機関に代位弁済する。そして、保証会社やサービサーは債務者に一括返済を求める書類を送り、裁判所は担保物件の差し押さえや競売を進める。
不動産が差し押さえられると、裁判所の執行官と不動産鑑定士が担保不動産の調査に向かいます。これは競売のための書類を作成するためで、一般的に3点セットと呼ばれる。
現況調査報告書には、部屋の居住者等への聞き取り調査の項目や、室内の状況を撮影した写真などが含まれます。ただし、夜逃げや居住者の不在などにより、室内を調査できない場合があります。
そのような場合には、廷吏の権限で鍵屋に鍵を開けてもらい、室内に入ることが可能です。なお、室内の人が廷吏や不動産鑑定士の入室を拒否・妨害した場合、公務執行妨害とみなされる可能性があります。現況調査・評価を行うことで、売却の基準価格等を決定します。
代位弁済について
ローンの借り手（債務者）に代わって、保証会社などが金融機関（債権者）に返済すること。住宅ローンの滞納が続くと、保証会社が返済を代位弁済し、保証会社はローン借入人（債務者）に返済請求権を取得し、保証会社は借入人（債務者）に対して警告を送ります。
評価書
競売物件売却の際の基準価格となる鑑定書。
競売（オークション）3点セット
- 物件明細書
- 現況調査報告書
- 評価書
競売（オークション）開始までの流れ
STEP1
債務者が金融機関から数ヶ月の督促を受けても返済をしない。
STEP2
金融機関から保証会社へ債権が譲渡され、代位弁済が行われる。
STEP3
期限の利益喪失
STEP4
代位弁済の利益譲渡・喪失
STEP5
保証会社が裁判所で担保物件を差押え、競売手続きを行う
STEP6
裁判所から債務者に競売開始通知が送付される。
STEP7
担保物件の差押え登記
STEP8
執行官や不動産鑑定士による現況調査
STEP9
広告・競売開始・入札
概要
- 抵当権者が保証会社になっている場合が多い
- 期限の利益を喪失した場合、金融機関は保証会社に債権を譲渡する
- 廷吏の職権により、競売物件の解錠・立ち入りが可能である
>91位：競売物件は安価だが、リスクに注意（不動産投資で競売物件を購入する方法）
