第53回：瑕疵担保責任が契約不適合責任に変わる【不動産物件】

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記事のポイント

2020年4月1日から「瑕疵担保責任」が「契約不適合責任」に変わった
特別法に違反する特約は無効になり、民放が適用される

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契約不適合責任によって何が変わるのか

民法改正により2020年4月1日から「瑕疵担保責任」という言葉が無くなり「契約不適合責任」に代わりました。民法改正前の瑕疵担保責任では、引渡し後に瑕疵が見っかった場合は、契約解除か損害賠償請求を要求できました。しかし、契約不適合責任に代わることで、これらに加えて、追完請求および代金減額請求の権利も加わり、買主がより保護されるようになりました。追完請求権とは、売主に対して「代替物の引渡し」または「不足分の引渡し」の請求ができる権利のことです。瑕疵が見つかったからといって、契約解除する必要はなく、その瑕疵の修復等を要求できるようになったのです。また、追完請求したにもかかわらず追完履行がされなければ売買代金の減額も要求できます。これが代金減額請求権です。

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瑕疵

欠陥や不具合のこと。不動産売買契約において瑕疵とは目に見えない隠れた瑕疵を前提としていました。契約不適合責任となってからは隠れた瑕疵を前提とせず契約の内容に種類・品質または数量が適合しないこととしています

代替物

種類・品質・数量が契約上の物と同等の物のこと。不動産取引において代替物の定義はないが、価値等が同等の不動産

瑕疵とは何か

民法改正前の瑕疵担保責任では、売主の過失無過失にかかわらず、契約の目的が達成されない不具合を瑕疵としていました。民法において瑕疵担保責任は、瑕疵を発見してから1年以内であれば売主に請求できるとされています。発見してから1年となると、引渡しの何年後でも有効となってしまうため、売主にとても不利な条文です。そこで、契約の特約事項で瑕疵担保の期間を短くすることは可能です。

しかし、売主が宅建業者の場合は宅建業法が適用され買主に不利な特約は無効とされ、民法の瑕疵担保責任が適用されてしまいます。宅建業法での瑕疵担保責任期間は引渡しから2年とされているため、それ以下の期間で瑕疵担保責任を負わない契約はすべて無効になってしまうのです。

また、宅建業者以外であっても、特別法に違反する特約はすべて無効となり、民法が適用されてしまいます。民法改正前は、給排水管の故障・雨漏れ・白蟻の害などが瑕疵とされることが多くありました。契約不適合責任に改正された場合、どの程度瑕疵の基準が変わるかは今後の判例などを見守る必要があります。