< 第54回：条件付契約は法的効力発生日を変更する｜解約条件付契約・停止条件付契約
記事のポイント
- 決済前に住宅ローンの本審査を済ませる。
- 事前に司法書士や融資担当者に連絡する
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不動産物件の決済前に住宅ローンの本審査を完了させる
契約が完了したら決済を行うことになりますが、その前に買主の住宅ローンの本審査を済ませておきましょう。万が一、買主の住宅ローンが承認されない場合は、契約そのものが白紙撤回されることになります。決済のために行った作業はすべて無駄になってしまいます。ローンが承認された場合は、決済に立ち会ってもらうことになりますので、ローン担当者の名前などを確認しておくようにしましょう。
決済日・場所の調整
住宅ローンの審査が通ったら、まずは売主と買主で決済日の調整を行います。決済日にはローン解約の契約や不動産登記も含まれるため、銀行や法務局が開いている平日を指定するケースが多いようです。売主・買主ともに平日は仕事をしていることが多いので、最終口頭審査が終わり次第、すぐに連絡するようにしましょう。できれば、買主と売主の双方が対応できることが望ましいですが、調整が難しい場合は、売主または買主に委任状を書いてもらい、第三者が代理で決済できるようにすることも可能です。また、登記を担当する司法書士や、キャッシュアウト契約を担当する融資担当者にも事前に連絡し、日程の調整をしましょう。
支店のある都市銀行でローンを組んだ場合は、銀行の会議室を借りて残金決済の手続きを行います。ネット銀行の場合、支店がないので、不動産屋さんなどで決済するケースが多いようです。決済の日時と場所が決まったら、ローン契約をしている金融機関に連絡し、金融機関との金銭消費貸借契約締結の手続きに進みます。
法務局
不動産の登記を行い、登記簿を取得する場所です。売買などで所有者に変更があった場合、法務局で司法書士に依頼し、登記事項の変更を記録する。
不動産決済の流れ
STEP1（買主様側）
買主様の住宅ローン申し込みの承認
(新築住宅の場合）土地家屋調査士に建物登記を依頼する
(賃貸からの住み替えの場合）管理会社へ解約の連絡
STEP2（買主側・売主側）
売主・買主で決済日・場所を調整（基本的に平日が良い）
STEP3
司法書士・金融機関に決済日（融資実行日）を連絡
STEP4
決済時に必要な書類を伝達・準備（フラット35を利用する場合）、適合証明書発行
STEP5（買主様側）
入居日が決まったら、ライフラインの開通、引越し業者の手配をします。
STEP6（買主様・売主様側）
司法書士への登記関係依頼、登記簿謄本取得
(司法書士は住宅ローンを組んだ銀行から指定されるケースが多いようです）
STEP7（売主様側）
売主の金融機関に抵当権抹消手続きを依頼する
STEP8（買主側）
買主側の銀行で抵当権抹消契約
STEP9(買主側・売主側)
精算書作成、残金等の計算、お金の内訳（振込金と現金払いの配分）、売主・買主に通知。
STEP10（買主様・売主様）
決済（引渡し）、住宅ローンの実行
まとめ
- 住宅ローンの審査が通らなければ、契約自体が無効となる。
- 決済日は、銀行や登記所が開いている平日が指定されることが多い。
- 銀行の会議室が決済に使われることが多い。
