< 第72回：賃貸借契約解除時の精算金｜不動産賃貸借契約の解除
記事のポイント
- 借地上に建てられた建物は、自由に売買することができない。
- 借地権は、地主の承諾を得ることで譲渡することができる。
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借地権とは？借地権は売買することができる
不動産取引では、基本的に所有している不動産を自由に売却することができます。しかし、土地の所有権ではなく、借地権の建物の売買は、借地権を設定する地主（家主）の承諾がなければ自由に行うことができません。借地権とは、借地借家法で定められた建物の所有を目的とする地上権または土地賃借権のことです。
土地の使用権を取得した者を借地権者という。また、地主（土地所有者）のことを借地権者（借地権者）と呼ぶこともあります。下図は、各当事者の持つ権利を示したものです。
また、借地権者は、建物を第三者に賃貸することもできます。その場合の権利の内訳は、下図のようになります。
借地権とは？
借地借家法
第二条 この法律において、次の各号に掲げる用語の意義は、当該各号に定めるところによる。一 借地権 建物の所有を目的とする地上権又は土地の賃借権をいう。
建物であるかどうかが重要である。
建物の所有を目的としない場合、借地権であることを意味しない。借地借家法の保護は受けられない。例えば、太陽光パネルの設置や立体駐車場の建設を目的とした借地契約は、借地借家法の適用を受けません。建物の定義に当てはまらない場合は、単なる賃貸借として扱われる。登記されていない建物は、建物として売却することができます。しかし、建物が借地権であるかどうかは、その建物が「登記可能」であるかどうかで判断される。
登記されていない場合は、建物の所有権が明確でないため、借地権に該当しない。借地権が成立していれば、建物登記簿には借地権者の名前が、土地登記簿には地主の名前が記載されます。しかし、土地の所有者の名前と登記簿上の建物の名前が違うだけで、必ずしも借地権が成立するとは限りません。なぜなら、その契約は借地権ではなく、使用貸借権に過ぎない場合があるからです。
結論
- 借地権とは、建物を所有する目的で土地を利用する権利である。
- 借地権における建物の定義は、登記が可能かどうかで決まる。
- 土地の所有者と建物の所有者が異なる場合でも、借地権が成立しない場合がある。
