<< 第70回 契約解除日の連絡の確認 【賃貸不動産物件の退去】
記事のポイント
- 原状回復の基準については、国土交通省のガイドラインがある。
- 特約により、ガイドラインを超える修繕義務を課すことが可能。
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国土交通省のガイドライン参照
賃借人は、退去時に原状回復義務を負う。その基準を定めるため、国土交通省は「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」を定めています。その基準は、借主の故意過失と注意義務違反です。例えば、日焼けや壁紙の擦り切れなどは、通常の使用で発生するものであり、賃貸人の責任となります。子供の落書きやカビの放置による変色は、借主の責任です。壁紙の場合、変色した部分のみを張り替えたのでは、他の部分との差が大きすぎて原状回復したとは言えません。壁紙の片面の残存年数を借主負担とし、残りを貸主負担とする。東京都賃貸住宅紛争防止条例により、契約締結時に以下の内容に基づく説明が義務付けられています。
原状回復の説明義務（東京都）
- 退去時の住宅の損耗等の原状回復（原状回復の基本的考え方）について
- 住宅の使用及び収益に必要な修繕について（入居中の修繕の基本的な考え方）。
- 実際の契約における賃借人負担の内容（特約の有無及び内容）
- 入居中の設備等の修繕・維持管理に関する連絡先
善管注意義務
善良なる管理者の注意義務 一般的・客観的に要求される範囲での注意義務。
賃貸住宅紛争防止条例
東京都の条例で、賃貸住宅の退去時の原状回復や入居中の修繕に関するトラブルを防止するため、入居者に事前に書面で説明する義務を東京都の賃貸借契約に規定するもの。東京ルールと呼ばれている。(平成32年4月1日の民法改正により、法律に明記されました）。
設備等の経過年数と借主の負担（耐用年数6年、8年、定額法の場合）。
ただし、本ガイドラインは絶対的な基準ではありません。特約により、基準を超える修繕義務を賃借人に負わせることが可能です。この特約は、法律上・社会通念上の基準とは異なる新たな義務を賃借人に課すものですから、次の3つの条件が必要です。
特約の3つの条件
- 特約の必要性があり、特約が法外でないなど、客観的かつ合理的な理由があること。
- 特約が「通常の原状回復義務を超える修繕等の義務」を課すものであることを賃借人が認識していること。
- 賃借人が特約に基づく義務を負う意思を表明していること。
入居時のチェックリスト作成
賃貸期間が長くなればなるほど、入居時の状況がわからなくなり、退去時の原状回復をめぐるトラブルが発生しやすくなります。このようなトラブルを防ぐためには、借主と貸主の双方が、入居時の状況を記録しておくことが重要です。
入居時の記録
貸主または管理会社がチェックリストを作成します。借主は、チェックリストと照らし合わせながら、破損、損耗、不具合などの箇所を間取り図に記入します。
まとめ
- 原状回復の基準は、借主の故意過失と善良なる管理者の注意義務違反である。
- 残存年数分の減価償却は借主の責任。
- 入居時の状況を記録しておくことでトラブルは回避できる
>> 72号 賃貸借契約の解約時の精算【不動産賃貸借契約の解約】
