第39回：土地区画整理の進捗状況の確認【土地区画整理事業、仮換地、従前地、減歩】

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条文のポイント

道路や公園を計画的に整備することを「土地区画整理事業」という。
土地区画整理事業が指定されると、従前の土地は使用できなくなる（※従前の土地とは、土地区画整理事業が実施される前に存在した土地のこと）。

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土地区画整理事業が必要な理由

道路や水道が整備されていなかったり、道路が複雑な地域に無秩序に家が建っていたりすると、住みよい町とは言えません。このような町で、道路や公園を計画的に整備し、新しい街区をつくる町づくり事業を「土地区画整理事業」といいます。都市計画の一環として行われる事業で、地権者が組合をつくり、民間企業が工事を行う事業も含まれる。

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土地の取引で気をつけたいこと

土地区画整理事業区域内で土地を取引する際には、事業の進捗状況を確認することが大切です。調査の際には、土地区画整理事業事務所や組合等から仮換地指定通知書（証明書）、仮換地の重ね合わせ地図などを入手しておくとよいでしょう。

土地区画整理を行う場合、実際に売却する土地はあくまでも従前地（登記も従前地）ですが、従前地は使用収益することができません。そこで、従前の土地に代わって使用・収益の場を提供するために仮換地が指定されます。

仮換地が指定された場合、注意しなければならないのは、登記や登記簿面積が仮換地ではなく、旧土地のものになることです。例えば、登記簿上の面積は150m2でも、実際に使用収益できる仮換地の面積は100m2しかないこともある。その結果、建築可能な建物の条件も変わってきます。仮換地は換地後（事業完了後）でなければ登記できません。その際、精算金が支払われる。土地の減額により精算金が発行される場合や、精算金が発生する場合もありますので、事前にご確認ください。また、精算金の確定は換地処分後となるため、賦課金（ふかきん）が発生するリスクもあります。